Сергей ШАТОХИН: Новый шаг в развитии инвестиционного климата

Приятное известие о том, что Тюменская область получила высший рейтинг в России по созданию благоприятного инвестиционного климата на своей территории, порадовало всех причастных к вопросам социально-экономического развития области. Ведь новые инвестиции – это расширение производства в различных сферах региональной экономики, что увеличивает не только количество новых рабочих мест, но и возможности бюджета по развитию образования, здравоохранения, учреждений культуры и спорта, инфраструктуры детского дошкольного социума, транспортной инфраструктуры, жилищного строительства и благоустройства на территории городов и поселков области. 
  В перечне отраслей социально-экономического развития есть сфера, которая напрямую существенно влияет на уровень жизненного комфорта и сохранения здоровья тюменцев. Это организация масштабного загородного малоэтажного строительства. По проведённым опросам, более 87 % жителей города Тюмени хотели бы жить «на природе, на земле», но с современными условиями комфортного проживания.
  Однако, к сожалению, в части организации загородной коттеджной застройки наша область не может похвастать благополучным инвестиционным климатом. Вокруг города сегодня стоят недостроенные коттеджные поселки, тормозится развитие сетей энерго- и газоснабжения строящихся поселков, в жутком состоянии подъездные и поселковые дороги, накапливается строительный и бытовой мусор, что, в конечном счете, порождает опасную антисанитарию и экологическую дисгармонию. Есть еще более печальные «картинки», когда владельцы исходных земельных участков их разделяют, делают временные дороги и продают гражданам, а затем рекомендуют им идти в инфраструктурные компании за технологическим подключением к сетям, а в административные органы – за подъездными и поселочными дорогами, за уборкой мусора и ликвидацией полчищ крыс и стай диких собак...

  Члены региональной Ассоциации девелоперов загородного рынка, председателем Правления которой я являюсь, считают такую практику не допустимой. Начиная свои девелоперские проекты, мы сразу планируем, кто будет координировать в коттеджных поселках поддержание порядка, чистоты, создание объектов социальной направленности. Здесь возможно позитивное организационное развитие по двум направлениям: а) создание девелопером управляющей компании, которая обеспечивает функционирование и развитие систем жизнеобеспечения кондоминиума коттеджного поселка; б) создание товариществ собственников недвижимости, где всю распорядительную работу ведет Правление во главе с его председателем. Причем для последнего случая лучшим вариантом, по моему мнению, является установка его организационно-правовой формы в виде дачного (садового) партнерства, подробное правовое регулирование  создания и деятельности которого дает соответствующий титульный федеральный закон.
  Такой организационно-правовой статус важен еще и тем, что позволяет размещать коттеджные поселки на категории земель сельскохозяйственного назначения с изменением только их разрешенного использования и функциональной зоны в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) территории, например, с СХ-1 на СХ-3(4). Властные органы почему-то настороженно относятся к такому развитию инвестиционного проекта, стараясь поменять категорию земель, что обуславливает необходимость изменения Генерального плана и ПЗЗ территории с перезонированием земельных участков на Ж1-Ж3. А это долго и хлопотно с учетом необходимости выносить на Публичные слушания утверждение этих изменений, причем тогда все проблемы жизнеобеспечения и инфраструктуры ложатся на муниципальные и областные власти. Между тем схема развития ситуации по сценарию создания ТСН обеспечивает более высокий уровень финансовой и юридической ответственности девелоперов.  
  Кроме того, с начала текущего года отменены льготы по процедуре планирования и использования территорий, отводимых под дачные (садовые) общества. Согласно нормам Градостроительного Кодекса РФ, и эти некоммерческие субъекты хозяйственной деятельности теперь обязаны предварительно подготавливать Проекты планировки своих территорий. Поэтому у властей есть возможность перед вынесением на Публичные слушания вопросов об изменении ПЗЗ в части перезонирования территории земельного участия и изменения собственником его разрешенного использования, рекомендовать девелоперу разработать соответствующий Проект планировки и внимательно вникнуть в предлагаемые решения по сетевому обеспечению коттеджного поселка электроэнергией и газом, снабжению его водой, рассмотреть схему дорожной инфраструктуры поселка, обеспечение поселка объектами социального назначения.   
  Таким образом, практика развития загородного малоэтажного жилищного строительства показывает на острую необходимость государственно частного партнерства в этой сфере для создания благоприятного инвестиционного климата. Это позволит не только изменить сложившуюся здесь плачевную ситуацию, но и предоставить возможность тюменцам и нашим землякам из северных округов получить «крышу над головой» не в городах, где уже сложился явный переизбыток квартирного предложения, а удовлетворить мечту о своем благоустроенном доме, о земельном участке, где тюменские семьи могли бы приятно отдыхать и производить экологически чистые продукты питания.
  В настоящее время только вокруг Тюмени обозначилась более 100 крупных (десятки гектаров) земельных участков, которые их владельцы планируют под коттеджную застройку. Если органы власти не будут уделять этим процессам должного внимания, то скоро проблемы «обманутых дольщиков» покажутся мелочью по сравнению с проблемами «обманутых домовладельцев», - а такая социальная напряженность при разумном и системном партнерстве муниципалитетов и Ассоциации девелоперов могла бы быть не допущена. 
Ведь на рынке действуют девелоперские субъекты и с «кидальческой» философией ведения этого бизнеса. К примеру, наша Компания уже достаточно долго занимается проблемами ТСН «Соловьиная роща», территория которого находится в Кулаковском муниципальном образовании Тюменского района. Владелец этого земельного участка с разрешенным использованием «для ведения личного подсобного хозяйства» поделил его на небольшие участки, что законодательством разрешается, и продал их 232 человекам. Но эти земли относятся к категории сельскохозяйственного назначения и жилые объекты на них строить нельзя. Девелопер обманул покупателей, воспользовавшись отсутствием у них правовой культуры, так как если бы они внимательно посмотрели нормы титульного федерального закона о личных подсобных хозяйствах, то поняли бы, что при разрешённом использовании земельного участка «для ведения ЛПХ» строить на них жилье можно только в категории земель населенных пунктов. Поэтому нам пришлось решать о вопрос о перезонировании территории этого ТСН с СХ-1 на СХ-3  с разрешенным использованием «для ведения дачного хозяйства».
  Все уровни власти крайне заинтересованы в инвестировании девелоперами и жителями поселков в развитие территорий, в создание на них необходимой инфраструктуры и социальных объектов, так как бюджетных денег всегда не хватает. Кроме того, построенные объекты недвижимости являются той налогооблагаемой базой, которая во всем развитом мире является важным инструментом формирования бюджетов муниципалитетов и государства. Инвестиционные проекты девелоперского типа имеют и еще одну позитивную бюджетную составляющую. Работающие на региональном рынке загородного жилищного строительства компании могут при благоприятном инвестиционном климате получить в свой хозяйственный оборот миллиарды частных рублей, а это не только будет увеличивать объем налогооблагаемой базы области, но и будет способствовать созданию новых рабочих мест на предприятиях строительной отрасли, по производству строительных материалов, в инфраструктурных и транспортных компаниях региона..
  Тюменская область практически всегда была в когорте ведущих регионов России. Те усилия по развитию успешной загородной жилой застройки, платежеспособный спрос на которую уже сформировался в нашем финансово состоятельном регионе, позволят ему внести достойную лепту в выполнение стратегического поручения Президента РФ, прозвучавшего в его последнем Послании Федеральному собранию России, о полуторакратном увеличении масштабов жилищного строительства в нашей стране. 
  Это будет нашим вкладом в ту гигантскую работу, которую предстоит организовать для реализации данного поручения нашему бывшему губернатору В.В. Якушеву, выдвинутому президентом на должность министра строительства и ЖКХ России.